راهنمای جامع اجاره خانه در آلمان 2026 + لغات و اصطلاحات مرتبط در زبان آلمانی

اگر قصد مهاجرت به آلمان را دارید، بعد از یادگیری زبان آلمانی اجاره خانه در آلمان یکی از اولین و مهم‌ترین چالش‌های پیش روی شماست. در این مقاله موضوعاتی را که می‌تواند به شما برای حل این مسئله کمک کند را مطالعه خواهید کرد:

• آموزش کامل لغات و اصطلاحات کلیدی آلمانی در اجاره خانه
• ترجمه و توضیح اختصارات رایج آگهی‌ها
• بهترین سایت‌های اجاره خانه در آلمان
• استراتژی سریع اپلای + نمونه ایمیل‌های آماده آلمانی
• چک‌لیست کامل مدارک برای درخواست مسکن
• چک‌لیست بازدید خانه
• ۲۰ بند خطرناک قرارداد اجاره (Mietvertrag) به زبان آلمانی + ترجمه و توضیح فارسی
• هزینه‌های واقعی اجاره در شهرهای بزرگ آلمان
• هزینه‌های پنهان و نحوه محاسبه
• راهنمای ثبت آدرس
• کلاهبرداری‌های رایج + نحوه تشخیص
• قوانین جدید اجاره در آلمان

انواع اجاره خانه در آلمان و تفاوت‌های کلیدی

در آلمان، انواع مختلفی از قرارداد‌های اجاره مسکن وجود دارد که بسته به شرایطی مانند مانند مدت اقامت، بودجه و وضعیت اجتماعی قابل انتخاب هستند.

۱. اجاره بلندمدت – Mietwohnung / langfristige Miete

• قرارداد معمولاً نامحدود، مهلت فسخ ۳ ماهه
• معمولا بدون مبلمان و اغلب بدون آشپزخانه کامل (ohne EBK)
• مناسب ثبت آدرس دائمی (Anmeldung)

۲. اجاره کوتاه‌مدت یا موقت – Wohnung auf Zeit / möblierte Zeitwohnung

• مدت معین (۱ تا ۱۲ ماه، گاهی قابل تمدید)
• کاملاً مبله و آماده اسکان فوری
• قیمت بالاتر از بلندمدت، اما بدون نیاز به Schufa قوی
• بهترین گزینه برای ۳–۶ ماه اول

۳. آپارتمان تعطیلاتی – Ferienwohnung / Ferienapartement

• اجاره روزانه یا هفتگی/ماهیانه (مثل Airbnb، Booking، FeWo-direkt)
• کاملاً مجهز و مبله، اغلب با حوله، ملافه، اینترنت و گاهی تمیزکاری
• قیمت: ۵۰–۱۲۰ یورو در شب (یا ۸۰۰–۲۵۰۰ یورو در ماه بسته به شهر و فصل)
• مزایا: رزرو فوری، بدون مدرک پیچیده، مناسب ۱–۸ هفته اول
• معایب: معمولاً اجازه Anmeldung (ثبت آدرس) نمی‌دهد، گران‌تر از Wohnung auf Zeit در بلندمدت

۴. اتاق در آپارتمان اشتراکی – WG / Wohngemeinschaft

• اتاق خصوصی + آشپزخانه و حمام مشترک
• ۴۰۰–۹۰۰ یورو در ماه (بسته به شهر)
• انعطاف‌پذیر و محبوب

۵. خوابگاه دانشجویی – Studentenwohnheim (فقط برای دانشجویان)

• ۲۵۰–۶۰۰ یورو در ماه، اغلب ارزان‌تر از اجاره مستقل، به ویژه در شهرهای بزرگ؛ انعطاف‌پذیر در مدت اجاره و مبلمان
• قرارداد داخلی مشترک، تقسیم هزینه‌ها، قوانین داخلی (Hausregeln)
• لیست انتظار طولانی
• قیمت پایین، فرصت‌های اجتماعی خوب (ساکنان اغلب دانشجو هستند)، گاهی فعالیت‌های تفریحی؛ تحت مدیریت اتحادیه‌های دانشجویی.

توصیه عملی (ترتیب پیشنهادی واقعی)

1. هفته اول تا یک ماه → Ferienwohnung (از Airbnb یا Fewo-direkt رزرو کنید تا آرامش داشته باشید)
2. همزمان جستجوی Wohnung auf Zeit یا WG شروع کنید (۶–۱۲ ماه).
3. بعد از ۳–۶ ماه → قرارداد بلندمدت عادی بگیرید.

به این ترتیب هم استرس ندارید، هم Anmeldung و حساب بانکی و Schufa را آرام آرام درست می‌کنید.

شوک فرهنگی آشپزخانه (EBK): برخلاف ایران، در آلمان وقتی خانه‌ای را “غیرمبله” اجاره می‌کنید، اغلب به این معنی است که خانه فقط چهاردیواری و کفپوش است و حتی سینک ظرفشویی، کابینت و اجاق گاز ندارد! شما باید خودتان آشپزخانه بخرید و نصب کنید یا در صورت توافق، آشپزخانه مستاجر قبلی را با پرداخت مبلغی جداگانه (به نام Abschlag) خریداری کنید. هنگام خواندن آگهی حتماً به عبارت “mit Einbauküche” (با آشپزخانه نصب شده) دقت کنید.

لغات و اصطلاحات زبان آلمانی برای اجاره خانه

در آگهی‌های اجاره مسکن آلمان، اختصارات زیادی استفاده می‌شود که درک آنها برای جستجوی موثر ضروری است. در زیر لیست کاملی از اختصارات رایج زبان آلمانی با معادل فارسی آن‌ها آورده شده است:

سایت‌های اجاره خانه در آلمان

پیدا کردن مسکن در آلمان، به ویژه در شهرهای بزرگ، ممکن است زمان‌بر باشد. هرچه استعلام‌های بیشتری ارسال کنید، شانس بازدید و قرارداد بیشتر می‌شود. آگهی‌ها اغلب فقط یک یا دو روز آنلاین هستند، پس باید سریع واکنش نشان دهید. بعضی از سایت‌های معتبر اجاره خانه در آلمان را در زیر لیست کرده‌ایم:

• ImmoScout24: بهترین گزینه برای اجاره بلندمدت و آپارتمان‌های عادی. با بیش از ۱.۵ میلیون آگهی فعال، ابزارهای فیلتر پیشرفته و نقشه دقیق ارائه می‌دهد. ایده‌آل برای قراردادهای نامحدود و جستجوی حرفه‌ای.
• WG-Gesucht: ایده‌آل برای اتاق‌های اشتراکی (WG) و اجاره کوتاه‌مدت. بیش از ۲۰۰ هزار آگهی ماهانه دارد و مناسب دانشجویان و تازه‌واردان است. اپلیکیشن موبایل آن برای جستجوی سریع و مستقیم با صاحب‌خانه‌ها عالی است.
• HousingAnywhere: مناسب برای مهاجران و اجاره مبله کوتاه‌مدت. تمرکز ویژه روی متقاضیان بین‌المللی دارد، با رزرو آنلاین امن و بدون کمیسیون بالا. گزینه‌ای عالی برای ۱ تا ۶ ماه اول اقامت.
• Wunderflats: تمرکز روی اجاره موقت و مبله. امکان رزرو دیجیتال کامل (حتی بدون بازدید حضوری) و اغلب با گزینه ثبت آدرس (Anmeldung). مناسب برای دیجیتال نومدها و مهاجرانی که به دنبال فرآیند سریع هستند.
• Immonet: مناسب برای جستجوی گسترده. بیش از ۱ میلیون آگهی دارد و گزینه خوبی برای مقایسه قیمت‌ها و پیدا کردن خانه‌های ارزان محلی است.
• eBay Kleinanzeigen: ایده‌آل برای معاملات محلی ارزان و مستقیم، به عنوان “دیوار آلمان” شناخته می‌شود. مناسب برای WG یا اجاره بدون واسطه، اما مراقب آگهی‌های خصوصی و احتمالی کلاهبرداری باشید.
• Spotahome: مفید برای اجاره کوتاه‌مدت و مبله. تورهای مجازی و بررسی‌های دقیق ارائه می‌دهد و برای مهاجران اروپایی و ایرانی گزینه مناسبی است، هرچند تعداد آگهی‌های آن کمتر از رقبا است.

علاوه بر این، برای جستجوی سریع می‌توانید عباراتی مانند “Wohnung + [نام شهر]” یا “WG + [نام شهر]” را در موتورهای جستجو مانند گوگل وارد کنید تا مستقیماً به آگهی‌های مرتبط هدایت شوید. در شهرهای پرتقاضا، آگهی‌ها ظرف ۱–۲ ساعت پر می‌شوند، بنابراین پروفایل کامل بسازید و مدارک را آماده نگه دارید.

ترفند اپلای سریع برای اجاره خانه

• پروفایل کامل بسازید (عکس، شغل، تاریخ ورود).
• فولدر دیجیتال مدارک آماده داشته باشید (PDF).
• ایمیل یا پیام کوتاه و محترمانه با عنوان قوی آماده داشته باشید و ارسال کنید.
• برای WG، روی هماهنگی فرهنگ زندگی و توانایی پرداخت تاکید کنید.
• از روزنامه‌ها (به ویژه آخر هفته) برای آگهی‌های چاپی استفاده کنید.
• با کارفرمای خود چک کنید. ممکن است شرکت‌ها انجمن‌های داخلی برای کمک به مسکن داشته باشند یا به عنوان ضامن عمل کنند.
• شرکت‌های مسکن یا انجمن‌های محلی مرتبط را بررسی کنید. ممکن است نیاز به عضویت یا درخواست حضوری برای لیست انتظار داشته باشید.
• برای مسکن اجتماعی، اگر کم‌درآمد هستید، گواهی WBS از اداره مسکن بگیرید. این خانه‌ها اجاره پایین‌تر از بازار خصوصی دارند.
• اگر کم‌درآمد هستید، کمک‌هزینه مسکن (Wohngeld) از اداره مربوطه درخواست کنید (این کمک هزینه بر اساس تعداد خانوار، اجاره و درآمد محاسبه می‌شود).

هشدار: کلاهبرداری‌های رایج! اگر صاحب‌خانه‌ای به شما گفت: “من فعلاً خارج از آلمان هستم و نمی‌توانم خانه را نشان دهم، اما اگر پول ودیعه را واریز کنید، کلید را برایتان پست می‌کنم”، شک نکنید که کلاهبرداری است. هرگز قبل از دیدن خانه و امضای قرارداد حضوری (یا توسط نماینده قانونی)، هیچ پولی واریز نکنید. همچنین از ارسال کپی پاسپورت برای آگهی‌های مشکوک خودداری کنید. بر اساس گزارش‌های Mieterverein، هزاران مورد کلاهبرداری در ۲۰۲۵ گزارش شده است. از پیش‌پرداخت بدون بازدید خودداری کنید؛ آگهی‌های مشکوک را اعتبارسنجی کنید. هرگز اجاره یا ودیعه را پیش از امضا قرارداد و تحویل کلید پرداخت نکنید.

اگر پیشنهاد مناسبی پیدا کردید، با ایمیل یا تلفن تماس بگیرید؛ اگر انتخاب شدید، برای بازدید بروید.

چک‌لیست مدارکی که باید در فولدر دیجیتال خود آماده ارسال داشته باشید

• شناسنامه/پاسپورت یا کارت اقامت
• قرارداد کار یا سابقه پرداخت دستمزد (۳ ماه اخیر)
• Schufa-Auskunft (گواهی شوفا) در صورت وجود، یا نامه مرجع بانکی و اثبات درآمد خارجی
• فرم درخواست پرشده
• معرفی‌نامه کوتاه یا CV (به‌خصوص برای WG)
• ترجمه رسمی مدارک در صورت لزوم (برای برخی صاحب‌خانه‌ها)
• اثبات حساب بانکی آلمانی یا ضمانت بانکی از بستگان (برای تازه‌واردان بدون Schufa)

گواهی عدم بدهی اجاره (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung):

اکثر صاحب‌خانه‌ها از شما گواهی عدم بدهی اجاره قبلی (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) می‌خواهند. این یک نامه ساده از صاحب‌خانه قبلی است که می‌گوید: «این مستأجر هیچ بدهی اجاره یا خسارت پرداخت‌نشده ندارد». اگر تازه به آلمان آمدید و این مدرک را ندارید، نگران نباشید! در کاورلتر (Cover Letter) خیلی شفاف بنویسید:

«من به‌تازگی به آلمان مهاجرت کرده‌ام و هنوز سابقه اجاره در آلمان ندارم. به جای Mietschuldenfreiheitsbescheinigung، مدارک زیر را ارائه می‌دهم:

• پرینت حساب بانکی ۳–۶ ماه اخیر
• قرارداد کار / فیش حقوقی
• در صورت نیاز، ضمانت‌نامه شخصی (Bürgschaft) از خویشاوند یا دوست مقیم آلمان»

بیشتر صاحب‌خانه‌ها این توضیح را به همراه مدارک جایگزین را قبول می‌کنند، به‌خصوص اگر شغل ثابت و درآمد خوب داشته باشید. در شهرهای خیلی رقابتی (مونیخ، برلین-مرکز، فرانکفورت) گاهی داشتن یک ضامن آلمانی (Bürge) شانس شما را ۲–۳ برابر می‌کند.

تغییرات جدید قوانین اجاره در آلمان ۲۰۲۵

در سال ۲۰۲۵–۲۰۲۹، قوانین اجاره مسکن در آلمان با تمرکز بر حفاظت بیشتر از مستاجران به‌روزرسانی شده است. بر اساس قانون Mietpreisbremse، که در دسامبر ۲۰۲۴ تا پایان ۲۰۲۹ تمدید شد، افزایش اجاره در مناطق پرتقاضا محدود به حداکثر ۲۰% در سه سال (۱۵% در شهرهایی مثل برلین) است. همچنین، قوانین جدید برای اجاره‌های شاخص‌دار (Indexmiete) اعمال شده که افزایش بیش از ۵۰% نسبت به اجاره محلی را ممنوع می‌کند (Wucher یا überhöhte Miete). قوانین اخراج مستاجران سخت‌گیرانه‌تر شده (نیاز به دلایل موجه‌تر برای مالک) و ابزارهای آنلاینی مثل Mietpreisbremse-Rechner، برای محاسبه حد قانونی اجاره ایجاد شده‌اند. در اجاره‌های مبله و کوتاه‌مدت، قانون Mietpreisbremse معمولاً اعمال نمی‌شود و صاحب‌خانه می‌تواند اجاره بسیار بالاتری (گاهی تا دو برابر) بگیرد و این کاملاً قانونی است.

مراحل اجاره خانه در آلمان

بازدید (Besichtigung)

• سوالات کلیدی که باید بپرسید:
  • Heizkosten (هزینه‌های گرمایش) چگونه محاسبه می‌شود؟
  • Nebenkosten (هزینه‌های جانبی) شامل چه مواردی است؟
  • وضعیت عایق/رطوبت چگونه است؟
  • آخرین بازسازی کی بوده؟
  • آیا پارکینگ/انباری دارد؟
  • شرایط نگهداری حیوان خانگی چیست؟
  • Kündigungsfrist چقدر است؟
• بررسی فیزیکی:
  • رطوبت/لکه‌ها،
  • پنجره‌ها،
  • وضعیت سیستم گرمایش،
  • شیرآلات و برق،
  • نمایشگر انرژی (Energieausweis).
• نکته عملی: عکس از هر مشکل بگیرید و در صورت توافق برای رفع، موضوع را در قرارداد یا پیوست بنویسید.

قرارداد اجاره (Mietvertrag)

قرارداد اجاره باید کتبی باشد و توسط مالک ارائه شود. قبل از امضای قرارداد، حتماً آن را به‌دقت بخوانید و در صورت امکان از انجمن مستاجران (Mieterverein یا Mieterschutzbund محلی) مشاوره حقوقی بگیرید – عضویت سالانه معمولاً ۵۰–۱۰۰ یورو و هزینه مشاوره 20 تا 50 یورو است اما می‌تواند برای شما تا هزاران یورو صرفه‌جویی کند. اصلی‌ترین نکاتی که باید مورد توجه قرار دهید:

• نوع اجاره: Kaltmiete (اجاره سرد – بدون هزینه‌های جانبی) یا Warmmiete (اجاره گرم – شامل Nebenkosten یا هزینه‌های جانبی).
• مدت قرارداد: موقت (فقط با دلیل معتبر مانند استفاده شخصی مالک) یا نامحدود؛ برخی قراردادها تا ۴ سال فسخ‌ناپذیر هستند.
• مهلت فسخ: ۳ ماه برای قراردادهای نامحدود؛ برای مالک سخت‌تر (فقط با دلیل مانند استفاده شخصی یا عدم پرداخت).
• مبلغ Kaution (ودیعه): حداکثر سه ماه اجاره معمول است و باید در حساب جداگانه نگهداری شود؛ پس از خروج بازگردانده می‌شود مگر در صورت خسارت.
• Nebenkosten (هزینه‌های جانبی): دقیقا مشخص شود چه مواردی را پوشش می‌دهد (گرمایش، آب، زباله، تعمیرات مشترک)؛ سالانه تسویه می‌شود.
• افزایش اجاره: پلکانی (Staffelmiete – اجاره پلکانی) با افزایش مشخص یا شاخص‌دار (Indexmiete – اجاره شاخص‌دار) بر اساس هزینه زندگی؛ افزایش پس از ۱۵ ماه، محدود به اجاره محلی و ۱۵-۲۰ درصد در ۳ سال.
• Kündigungsfrist (مهلت فسخ): معمولاً برای مستاجر ۳ ماه و برای صاحب‌خانه شرایط سخت‌تری وجود دارد؛ بند دقیق را بررسی کنید.
• Zustand bei Einzug (وضعیت هنگام ورود): شرایط تحویل، فهرست خرابی‌ها و وضعیت تمیزی را مکتوب کنید؛ پروتکل تحویل (Übergabeprotokoll) توصیه می‌شود با عکس و قرائت کنتور.
• بندهای ممنوع/اجازه: Haustiere (حیوانات خانگی – اجازه برای حیوانات بزرگ لازم است)، Untermiete (زیراجاره – اجاره فرعی)، تغییرات ساختاری (بدون اجازه ممنوع).
• Hausordnung (قوانین خانه):
  • Ruhezeiten (ساعات سکوت): استاندارد فدرال ۲۲:۰۰ تا ۶:۰۰ صبح (و یکشنبه‌ها کل روز)، اما در برخی ایالت‌ها تا ۷:۰۰ صبح.
  • Schimmelvermeidung (جلوگیری از کپک): با تهویه منظم (Lüften) و گرمایش حداقل ۱۸–۲۰ درجه. عدم رعایت می‌تونه منجر به خسارت و کسر از ودیعه شود.
  • Mülltrennung (جداسازی زباله): کاملاً اجباری در ۲۰۲۵ (با قوانین جدید برای Biomüll و Batterien از ژانویه ۲۰۲۵) – جریمه تا ۵۰۰ یورو و در موارد تکرار اخطار یا اخراج (Kündigung).
• بازدیدکنندگان بیش از ۶ هفته: در قراردادها، مهمانان طولانی‌مدت (بیش از ۶–۸ هفته) ممکن است به عنوان “الحاق خانواده” (Familiennachzug) یا ساکن اضافی حساب شوند و نیاز به اجازه مالک خواهند داشت.
• زیراجاره – Untermiete یا اجاره در اجاره کاملاً ممنوع است مگر با اجازه کتبی مالک.
• فضای خانوار: تقریباً ۸ تا ۱۰ متر مربع به ازای هر نفر (۶ متر مربع برای کودکان زیر ۶ سال) بر اساس قوانین ایالتی (Wohnungsaufsichtsgesetz). به عنوان مثال در برمن و بادن-وورتمبرگ، حداقل ۱۰ m² برای بزرگسالان و ۶ m² برای کودکان زیر ۶ سال در نظر گرفته می‌شود. این قانون بیشتر برای مسکن‌های اشتراکی (WBS) یا کنترل overcrowding اعمال می‌شود و می‌تواند منجر به افزایش اجاره یا فسخ قرارداد شود.
• امضا و تاریخ: قرارداد باید کتبی و دارای تاریخ و امضای طرفین باشد.

ثبت آدرس و Anmeldung (ثبت محل سکونت)

همه ساکنان (از جمله مهاجران) بایدظرف ۱۴ روز (۲ هفته) پس از ورود یا نقل‌مکان محل اقامت خود را در Meldebehörde (اداره ثبت محلی) ثبت کنند (Anmeldung – ثبت آدرس). عدم ثبت می‌تواند جریمه تا ۱۰۰۰ یورو داشته باشد، اما اگر زود اقدام کنید، معمولاً مشکلی نیست.

• مدارک مورد نیاز: پاسپورت یا کارت اقامت + Wohnungsgeberbestätigung (تأییدیه صاحب‌خانه برای ثبت آدرس – فرمی ساده که مالک پر و امضا می‌کند). فرم Anmeldung را از وبسایت شهر دانلود کنید.
• پیامدها: ثبت آدرس برای باز کردن حساب بانکی، بیمه سلامت، گواهینامه رانندگی و امور اداری دیگر ضروری است؛ بدون آن، زندگی در آلمان سخت می‌شود. قرار ملاقات اغلب آنلاین از طریق وبسایت شهر (مثل wohnsitzanmeldung.gov.de) رزرو می‌شود. در شهرهای بزرگ مثل برلین یا مونیخ، زود اقدام کنید چون صف طولانی است.

راه‌اندازی خدمات ضروری (پس از Anmeldung):

• برق، آب، گرمایش/گاز: اگر در اجاره (Warmmiete) شامل نباشد، با تأمین‌کننده (مثل E.ON یا Vattenfall) ثبت کنید؛ تأمین‌کننده پیش‌فرض این خدمات را به صورت موقت (تا ۲ هفته) ارائه می‌دهد. قرارداد را آنلاین ببندید و کنتور را چک کنید.
• تلفن، اینترنت، تلویزیون: ارائه‌دهندگان را در سایت‌هایی مثل Check24 مقایسه کنید (مثل Vodafone برای موبایل، 1&1 برای اینترنت)؛ نصب ممکن است ۱ تا ۴ هفته طول بکشد، پس پیش از ورود ترتیب دهید.
• هزینه مجوز تلویزیون/رادیو – Rundfunkbeitrag (GEZ): هزینه مجوز تلویزیون و رادیو (Rundfunkbeitrag یا همون GEZ سابق) در سال ۲۰۲۵ دقیقاً ۱۸.۳۶ یورو در ماه است و به‌ازای هر آپارتمان (نه هر نفر) گرفته می‌شود. یعنی حتی اگر پنج نفر با هم زندگی کنید، باز هم فقط یک بار این مبلغ را می‌پردازید.
  • این هزینه کاملاً اجباری است، حتی اگر اصلاً تلویزیون نبینید یا رادیو گوش ندهید (چون برای تأمین هزینه‌های کانال‌های عمومی ARD، ZDF و Deutschlandradio است).
  • بعد از ثبت آدرس (Anmeldung)، سرویس مربوطه به‌صورت خودکار نامه‌ای برایتان می‌فرستد و باید ثبت‌نام کنید. پرداخت معمولاً هر سه ماه یک بار (۵۵.۰۸ یورو) انجام می‌شود.
  • اگر جزو یکی از گروه‌های زیر باشید، می‌توانید درخواست معافیت کامل یا کاهش هزینه کنید:
    • دریافت Bürgergeld یا کمک‌های اجتماعی
    • دانشجوی BAföG‌بگیر
    • افراد کم‌درآمد
    • نابینا یا ناشنوا
    • افراد بالای ۷۰ سال (در برخی موارد)
    • فرم درخواست معافیت آنلاین است و خیلی ساده پر می‌شود؛ معمولاً ظرف چند هفته جواب می‌دهند و اگر تأیید شود، دیگر لازم نیست پرداخت کنید یا مبلغ کمتری می‌پردازید.

هزینه‌های اجاره خانه در آلمان و نحوه محاسبه آن‌ها (به‌روزرسانی نوامبر 2025)

اجاره خانه در آلمان بسته به متراژ، مکان، سال ساخت ساختمان، وضعیت کلی و امکانات اضافی (مثل آسانسور، پارکینگ یا گاراژ) متفاوت است. شهرهای بزرگ جنوبی مثل مونیخ، فرانکفورت و برلین معمولاً گران‌تر از شهرهای شرقی یا شمالی هستند. برای چک کردن قیمت‌های دقیق و به‌روز، از Mietspiegel (شاخص رسمی قیمت‌های محلی هر شهر) استفاده کنید؛ این ابزار رایگان در وبسایت‌های شهرداری‌ها یا پورتال‌هایی مثل Immowelt موجود است.

قیمت‌ها بر اساس شهر و محله فرق می‌کند، اما در کل، اجاره در آلمان نسبت به بسیاری از کشورهای اروپایی (مثل فرانسه یا انگلیس) مقرون‌به‌صرفه‌تر است. در ادامه، ساختار هزینه اجاره خانه در آلمان را بررسی خواهیم کرد:

• اجاره پایه – Kaltmiete (اجاره سرد): مبلغ خالص که مستقیم به مالک می‌پردازید، بدون هیچ هزینه جانبی. این مبلغ ثابت است و بر اساس متراژ و مکان محاسبه می‌شود.
• هزینه‌های جانبی – Nebenkosten (هزینه‌های عملیاتی): شامل گرمایش (Heizkosten)، آب، جمع‌آوری زباله، شارژ راهرو/آسانسور، نگهبانی ساختمان و گاهی مدیریت کلی. ماهانه حدود ۱۵۰–۳۰۰ یورو (بسته به اندازه آپارتمان و منطقه) تخمین زده می‌شود، اما بر اساس مصرف واقعی سالانه تسویه (Abrechnung) می‌شود، یعنی ممکن است اضافه بپردازید یا پول به شما بازگردانده شود.
• اجاره کامل – Warmmiete (اجاره گرم): مجموع Kaltmiete + Nebenkosten. این مبلغی است که هر ماه به حساب مالک واریز می‌کنید.
• ودیعه – Kaution: حداکثر سه ماه Kaltmiete؛ مالک موظف است آن را در حساب بانکی جداگانه (با سود سالانه) نگه دارد و پس از پایان قرارداد (و تسویه خسارت‌های احتمالی) کامل بازگرداند.
• هزینه‌های اضافی:
  • Rundfunkbeitrag (هزینه مجوز پخش عمومی رادیو و تلویزیون یا GEZ): ۱۸.۳۶ یورو در ماه به ازای هر آپارتمان.
  • هزینه انتقال خدمات آب/برق/گاز به نام خودتان (معمولاً ۲۰–۵۰ یورو + ودیعه کوچک).
  • Hausratversicherung (بیمه وسایل منزل): حدود ۵–۱۵ یورو در ماه، برای پوشش خسارت‌های احتمالی.
• هزینه‌های نقل‌مکان: حمل‌ونقل (۵۰–۲۰۰ یورو)، تمیزکاری نهایی (۱۰۰–۳۰۰ یورو)، کمیسیون آژانس (در موارد خاص، ۱–۲ ماه اجاره – اما از ۲۰۱۵ معمولاً مالک این هزینه را می‌پردازد) و هزینه تغییر آدرس (Anmeldung، رایگان).

اگر درآمد پایین یا دانشجو هستید، WBS (Wohnberechtigungsschein – گواهی حق مسکن) را از اداره مسکن محلی بگیرید. این مجوز دولتی به شما اجازه اجاره خانه‌های اجتماعی (Sozialwohnung) با قیمت ۲۰–۴۰٪ پایین‌تر از بازار را می‌دهد و می‌تواند صدها یورو در ماه صرفه‌جویی کند.

مقایسه هزینه اجاره در شهرهای آلمان (اعداد تقریبی Warmmiete برای یک‌خوابه ۴۵–۶۰ متری در مرکز شهر، نوامبر ۲۰۲۵)

شهرهای جنوبی گران‌تر از شرقی هستند. اعداد بر اساس گزارش HousingAnywhere Q3 ۲۰۲۵ و Numbeo به‌روز شده‌اند – برای بررسی دقیق، Mietspiegel محلی رو چک کنید.

توضیح: این اعداد تقریبی و برای تخمین بودجه مفیدند؛ قیمت‌ها بسته به محله (مثل Mitte در برلین یا Schwabing در مونیخ) ۲۰–۳۰٪ نوسان دارند. در سه ماهه سوم ۲۰۲۵، اجاره در برلین و مونیخ ۵–۷٪ افزایش داشته، اما لایپزیگ همچنان ارزان‌ترین است.

هزینه‌های پنهان و مواردی که اغلب فراموش می‌شود

این موارد معمولاً در قرارداد ذکر نمی‌شوند، اما می‌توانند ۱۰۰–۵۰۰ یورو در ماه به هزینه اجاره مسکن شما اضافه کنند. در نتیجه همیشه بودجه را با ۱۰–۱۵٪ حاشیه حساب کنید:

• هزینه انتقال: ثبت در شرکت‌های آب/برق/گاز (مثل E.ON) و ودیعه اولیه (۵۰–۲۰۰ یورو، قابل بازگشت).
• بیمه Hausrat (بیمه وسایل منزل) و Haftpflichtversicherung (بیمه مسئولیت شخصی): اجباری نیست، اما توصیه می‌شود (۵–۲۰ یورو/ماه).
• هزینه‌های تعمیرات جزئی: مثل رنگ‌آمیزی دیوارها یا تعمیر شیرآلات کوچک (در قرارداد چک کنید – معمولاً بر عهده مستأجر است).
• خدمات تمیزکاری پس از خروج: ۱۰۰–۳۰۰ یورو برای تمیزکاری نهایی (اگر در قرارداد ذکر نشده است، می‌توانید خودتان انجام دهید).
• مالیات‌ها یا کمیسیون: کمیسیون آژانس (Maklerprovision) از ۲۰۱۵ معمولاً بر عهده مالک است، اما در موارد خاص (مثل جستجوی خودتان) ممکن است تا ۵۰٪ بپردازید. قوانین را در Bestellerprinzip چک کنید.

توصیه عملی: قبل از امضا، کل هزینه‌ها را با Warmmiete + ۱۰٪ حاشیه حساب کنید. برای دانشجویان یا کم‌درآمدها، Wohngeld (کمک‌هزینه مسکن) از اداره محلی درخواست کنید این کمک هزینه تا ۲۰۰ یورو در ماه کمک می‌کند!

قوانین مهم و حقوق مستاجر

• محافظت از مستاجر: قوانین Mietrecht در آلمان معمولاً مستاجر را قوی‌تر از مالک محافظت می‌کند؛ افزایش غیرمنصفانه اجاره محدود است (در برخی شهرها Mietpreisbremse اعمال می‌شود).
• سپرده: مالک نمی‌تواند بیش از سه ماه Kaltmiete به عنوان سپرده درخواست کند.
• تعمیرات: تعمیرات کوچک ممکن است بر عهده مستاجر باشد؛ تعمیرات اساسی به مالک مربوط است. بندها در قرارداد مشخص می‌شود.
• اخراج: برای قراردادهای نامحدود، صرفاً به دلیل دلایل کم اهمیت امکان اخراج مالک محدود است؛ برای جزئیات حقوقی بهتر است در موارد اختلاف از Mieterverein یا وکیل مشورت گرفته شود.
• توصیه عملی: قبل از امضای قرارداد، بندهای Kündigung، Nebenkosten و حق ورود صاحب‌خانه را بررسی کنید.

سوالات متداول درباره اجاره مسکن در آلمان

منابع کاربردی و مورد نیاز

نمونه متن ایمیل آلمانی برای اجاره خانه به همراه ترجمه فارسی

Betreff: Anfrage zur Besichtigung – [Straße, Hausnummer oder Anzeigen-ID]
Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Name ist [Vorname Nachname]. Ich bin [Beruf/Tätigkeit] bei [Arbeitgeber] und suche ab dem [Einzugsdatum] eine Wohnung für [Anzahl Personen]. Die Anzeige auf [Portal, z. B. Immobilienscout24] hat mein Interesse geweckt.
Anbei sende ich Ihnen folgende Unterlagen zur ersten Prüfung: Personalausweis/Reisepass, Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, Schufa-Auskunft (falls vorhanden) und eine Kurzbeschreibung meinerseits.
Ich freue mich über eine kurze Rückmeldung zur Möglichkeit eines Besichtigungstermins. Telefonisch erreichbar unter: [+49 …] oder per E‑Mail.
Mit freundlichen Grüßen,
[Vorname Nachname]
[Telefonnummer]
[E‑Mail]
Anhänge: Ausweis.pdf; Gehalt_01-03.pdf; Schufa.pdf; Lebenslauf.pdf

ترجمه فارسی ایمیل (برای پر کردن فیلدها)

موضوع: درخواست بازدید – [نام خیابان، شماره خانه یا شناسه آگهی]

با احترام، خانم‌ها و آقایان محترم،

نام من [نام و نام خانوادگی] است. من [شغل/فعالیت] در [کارفرما] هستم و از [تاریخ ورود] به دنبال یک آپارتمان برای [تعداد افراد] هستم. آگهی در [پورتال، مثلاً Immobilienscout24] توجه من را جلب کرده است، زیرا این آپارتمان کاملاً با نیازهای من مطابقت دارد.

در پیوست، مدارک زیر را برای بررسی اولیه ارسال می‌کنم: کارت شناسایی/گذرنامه، فیش‌های حقوق سه ماه اخیر، گزارش Schufa (در صورت موجود بودن) و یک توصیف کوتاه از خودم.

از پاسخ کوتاه شما در مورد امکان تعیین وقت بازدید خوشحال خواهم شد. از طریق تلفن در دسترس هستم: [+49 …] یا از طریق ایمیل.

با احترام،

پیوست‌ها: Ausweis.pdf; Gehalt_01-03.pdf; Schufa.pdf; Kurzbeschreibung.pdf

فرم چک‌لیست بازدید خانه (Besichtigung)

قبل از بازدید:

• آدرس کامل و زمان قرار را چک کنید
• مدارک/فایل اپلیکیشن همراه باشد (PDF)
• لیست سوالات چاپ‌شده یا در گوشی آماده باشد

سوالات کلیدی در زمان بازدید:

• Heizart و Heizkosten چگونه محاسبه می‌شود؟
• Nebenkosten شامل چه مواردی است؟
• آخرین زمان بازسازی یا تعمیرات اساسی کی بوده است؟
• آیا Schimmel یا رطوبت در دیوارها مشاهده می‌شود؟
• وضعیت پنجره‌ها و عایق (دوجداره یا تک جداره) چیست؟
• آیا برق و پریزها سالم‌اند؟ (آیا فیوزسوییچ و ارت دارند)
• آیا انباری (Keller) یا پارکینگ/پارکینگ دوچرخه دارد؟
• آیا اجازه نگهداری حیوان خانگی وجود دارد؟
• Kündigungsfrist (مهلت فسخ) برای مستاجر و مالک چه مقدار است؟
• آیا هزینه‌ای برای ساختمان (Hausverwaltung) یا شارژ خاصی وجود دارد؟
• آیا قرارداد شامل Möbel/Einbauküche است یا باید جدا پرداخت شود؟
• وضعیت آب گرم/گرمایش و هزینه‌های اخیر مصرفی چگونه بوده؟
• آیا مالک به صورت منظم وارد آپارتمان می‌شود (Kontrollen)؟
• تاریخ تخلیه فعلی و زمان تحویل آپارتمان قبلی صاحب‌خانه چیست؟
• آیا قبلاً اختلاف حقوقی یا دعاوی بین مستاجر و مالک وجود داشته است؟

بازرسی فیزیکی خانه:

• دیوارها: لکه، ترک، رطوبت، کپک. در صورت وجود عکس بگیرید.
• کف: خش یا آسیب در پارکت/سرامیک
• پنجره‌ها: بسته شدن و عایق، ضربه یا ترک
• شیرآلات و لوله‌ها: نشتی، فشار آب
• سیستم گرمایش: کار می‌کند؟ آیا صدای نامعمول دارد؟
• برق: روشنایی، پریزها، فیوزها را تست کنید.
• بوی نامطبوع یا آلودگی: بوی سیگار یا حیوانات خانگی.
• در و قفل‌ها: امنیت و کارکرد مناسب
• وضعیت آشپزخانه و حمام: کاشی، سرریز، هواکش
• اندازه‌گیری سریع فضا (برای تأیید €/m²): متر یا اپ موبایل

پس از بازدید:

• نکات توافق‌شده شفاهی را یادداشت و از طرف مقابل تایید بگیرید.
• در صورت توافق کلامی، خواستن نوشتن موارد در قرارداد یا پیوست.

فهرست جمله‌به‌جمله بندهای قراردادی که باید در Mietvertrag جستجو یا تایید شوند (آلمانی + توضیح فارسی مختصر)

• “Die Miete beträgt monatlich netto (Kaltmiete) € [Betrag].”
  • بررسی: مبلغ پایه اجاره را مشخص و با آگهی تطبیق دهید.
• “Die monatlichen Betriebskosten (Nebenkosten) betragen pauschal/abrechnungsfähig € [Betrag] und umfassen: [Auflistung].”
  • بررسی: ببینید Nebenkosten چه مواردی را شامل می‌کند و آیا به‌صورت Pauschale است یا Abrechnung.
• “Die Warmmiete beträgt somit € [Betrag].”
  • بررسی: جمع Kaltmiete و Nebenkosten تأیید شود.
• “Die Kaution beträgt € [Betrag] (= max. drei Kaltmieten) und ist innerhalb von [Frist] auf folgendes Konto zu zahlen: [Kontodaten].”
  • بررسی: سقف سه ماه رعایت شده؟ شرایط نگهداری سپرده ذکر شده؟
• “Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit / befristet bis zum [Datum] abgeschlossen.”
  • بررسی: آیا قرارداد نامحدود است یا موقت؟ در صورت موقت تاریخ و شرایط تمدید روشن باشد.
• “Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt drei Monate.”
  • بررسی: مدت اخطار برای مستاجر و آیا برای مالک شرایط متفاوت ذکر شده؟
• “Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur aus folgenden Gründen kündigen: [Gründe].”
  • بررسی: دلایل فسخ از طرف مالک باید منطقی و قانونی باشند.
• “Die Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken/Untervermietung/Haustierhaltung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt.”
  • بررسی: محدودیت‌های مربوط به Haustiere و Untermiete را چک کنید.
• “Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter Mängel unverzüglich schriftlich anzuzeigen.”
  • بررسی: روند گزارش خرابی‌ها و مهلت‌ها چگونه است.
• “Der Zustand der Wohnung bei Einzug ist im Übergabeprotokoll vom [Datum] dokumentiert.”
  • بررسی: وجود Übergabeprotokoll و پیوست آن؛ عکس‌ها و لیست خرابی‌ها باید مُهر و امضا شود.
• “Schönheitsreparaturen/kleine Instandhaltungen trägt der Mieter bis zu folgenden Grenzen: [genaue Vereinbarung].”
  • بررسی: تعهدات مرمت و رنگ‌آمیزی و سقف مسئولیت‌ها.
• “Der Vermieter ist berechtigt, die Betriebskosten jährlich abzurechnen; Nachzahlungen/Erstattungen werden entsprechend geltend gemacht.”
  • بررسی: روش Abrechnung Nebenkosten و بازه زمانی.
• “Der Vermieter ist zur Durchführung notwendiger Reparaturen nach vorheriger Ankündigung berechtigt.”
  • بررسی: چگونگی اعلام و زمان‌بندی تعمیرات توسط مالک.
• “Die Wohnung wird mit folgender Ausstattung übergeben: [Inventarliste/Einbauküche/Möbel].”
  • بررسی: تطبیق فهرست وسایل با وضعیت واقعی؛ مسئولیت خسارت به چه صورت است.
• “Hausordnung (Hausordnung als Anlage) ist Bestandteil dieses Vertrags.”
  • بررسی: قوانین خانه پیوست قراردادند — ساعات سکوت، نظافت مشترک و غیره.
• “Der Mieter erklärt, dass ihm keine Mietrückstände bekannt sind und er die Wohnung zum vereinbarten Termin übernehmen kann.”
  • بررسی: ضمانت‌کننده‌ها یا شرایط خاص ذکر شده‌اند؟
• “Der Mieter ist verpflichtet, sich bei der Meldebehörde anzumelden; der Vermieter stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus.”
  • بررسی: تعهد به Ausstellung Wohnungsgeberbestätigung و مسئولیت‌ها.
• “Sonstige Vereinbarungen: [hier besondere Absprachen, z. B. Renovierungszusage, Mietpreisstaffel, Staffelmiete].”
  • بررسی: بندهای اضافه مثل Staffelmiete (افزایش پلکانی) یا Befristung خاص را مطالعه کنید.
• “Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein…”
  • بررسی: clause استاندارد قانونی؛ اما بندهای غیرقانونی نباید وجود داشته باشند.
• “Unterschriften von Mieter und Vermieter mit Datum”
  • بررسی: قرارداد باید توسط هر دو طرف امضا و تاریخ خورده باشد.

حالا نوبت شماست!

همان‌طور که در این راهنما دیدید، اجاره خانه در آلمان پر از اصطلاحات و قوانین پیچیده است که بدون آشنایی با زبان آلمانی، می‌تواند چالش‌برانگیز و حتی پرهزینه شود. از خواندن آگهی‌ها و قراردادها گرفته تا مذاکره با صاحب‌خانه یا درخواست کمک از ادارات، تسلط بر آلمانی کلید موفقیت شماست و می‌تواند فرآیند را تا ۵۰٪ سریع‌تر و آسان‌تر کند.

اگر آماده‌اید زبان آلمانی را حرفه‌ای یاد بگیرید، به آموزشگاه زبان آلمانی دال بپیوندید!